BM TIME TRAVEL｜鹿島建物 40th ANNIVERSARY brand site

都市の近代化が進む

市街地の不燃化・近代上下水道の整備

第一次世界大戦

関東大震災

世界大恐慌

GHQによる
統治始まる

第一次ベビーブーム
団塊世代生まれる

地方から都市へ
人口流入始まる

1958 東京タワー竣工

1963 区分所有法

1967 公害対策基本法

1973 第一次オイルショック

1978 第二次オイルショック

1979 省エネ法

1986 男女雇用機会均等法

1995 阪神淡路大震災

1995 不動産特定共同事業法

1997 京都議定書

1998 資産流動化法

2003 個人情報保護法

第三次AIブーム

2008 リーマンショック

2009 省エネ法改正

2011 東日本大震災

2015 国連でSDGs採択

2019 働き方改革関連法

2019 CASBEEウェルネスオフィス評価認証

※法律は施行年を記載

1880 鹿島組（のちの鹿島建設）創立

1985 「鹿島技術研究所」管理開始

1992 「恵比寿ガーデンプレイス」管理開始

2006「秋葉原UDX」管理開始

2008 Pマーク取得

2012 新CI「The BM Partner」策定

2013「新潟日報メディアシップ」管理開始

2017 エコチューニング事業者認定

2017「GINZA SIX」管理開始

2018「資生堂グローバルイノベーションセンター」管理開始

2020 「羽田イノベーションシティ」管理開始

2021「世界貿易センタービルディング南館」管理開始

2022 「BM VISION 2030」策定

2025 創業40周年

鹿島建物40周年
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家庭に
三種の神器普及

オフィスワークの黎明

和装のワーカーに
洋風の椅子
和洋折衷スタイル

オフィスワーク
から生まれた
新しい職業

サラリーマンの
原型が誕生

大手私鉄が続々開業
郊外に路線を敷設し
ラッシュアワーが定着

和文
タイプライターの普及

管理重視

学校式
レイアウト

生産性重視

黒電話の普及

対向島式
レイアウト

ニューオフィス運動

テレワークの
取組みが広まる

オフィスで分煙の
取組み始まる

フリーアドレス
導入始まる

社員食堂・
シェアオフィス
流行

パソコン
携帯電話
インターネット

イノベーション

ICカードによる
入退室
管理システム

コミュニケーション・
コラボレーションの促進

クリエイティブ
オフィス

ワークライフバランス

2015
経済産業省と
東京証券取引所が
上場企業を対象に
「健康経営銘柄」
を選定

ダイバーシティ

ペーパーレス

会議室システム

仕事内容に応じて
最適な場所を選べる
ABWが普及
（Activity Based Working）

ウェルビーイング

「オフィス＝働く場所」
からの転換。豊かに暮らす
ウェルビーイング
オフィス

リモートワーク

ハイブリッドワーク

オフィスの誕生

1894
日本初のオフィスビル街
「一丁倫敦」誕生

オフィスを支える技術の進歩

エアコン・エレベーター・
消防設備...
業務設備の進化

ビルの大型化・高層化

部屋貸しから
フロア貸しへ

1968
霞が関ビル竣工
超高層ビルの夜明け

1970
建築基準法改正
特定街区制度、
容積地区制度により
絶対高さ制限撤廃

建設業冬の時代

オフィスのOA化

1989
「KIビル」竣工
インテリジェント
ビルの先駆け

大規模
複合開発ブーム

来客接遇への
設備投資
ショールーム
併設型オフィス

屋上緑化・
壁面緑化

安全性の見直し

超高層ビルの
建て替え・
リニューアル

ワンフロア1,000坪超
メガワンフロア
オフィス登場

R&Dセンター・
都市型研究施設

スマートビル

2021年
「横濱ゲートタワー」竣工
次世代オフィスの
理想を追求

ZEBの実現

木質化

オフィスビル自主管理の時代

1914 東京駅竣工

建物管理業の成立

GHQのビル管理
戦後、多くの建物がGHQに接収され、
先進的なビル管理がはじまる

在日アメリカ大使館が
民間に建物管理委託
建物管理外部委託の
はじまり

建物管理の役割の拡大

「建物総合管理」の
概念誕生

1964 東京オリンピック
選手村の管理
建物管理の認知促進

1970 「ビル管法」施行
建築物に関する
衛生的環境確保に関する法律が施行
閉鎖空間の衛生管理が義務化

建物を長く使う時代へ

米国から
ファシリティ
マネジメントの
概念導入

1985
鹿島建物
総合管理㈱
創立

1990
区分所有コンサルティング
サービス開始
区分所有による
大規模複合開発に参画

2001
施設の管理運営を最適化する
ファシリティ
マネジメント
サービス開始

経営課題に応える建物管理

2005
建物経営のオーナー代行
プロパティ
マネジメント
サービス開始

2008
省エネ室設立
改正省エネ法対応
サービス開始

建物の安全性と
備えの見直し
オフィスのBCP

2017
日本の管理ノウハウを
海外に展開
「スナヤン・スクエア」運営に参画

2017
業務用
清掃ロボット
登場

人のための建物管理

2020
BIM-FMを使った
建物管理DXの実践
「オービック御堂筋ビル」
管理開始

2023
さらなる建物管理
サービスの進化をめざして
両国クロス
センター開設

Work
Style

オフィスの
使い方の変化

Building

オフィスビルの進化

BM
Building
Management

建物管理の変遷

BM
Building
Management

鹿島建物の
サービス

オフィスワークから生まれた新しい職業

提供：朝日新聞社

第一次世界大戦や関東大震災を経て、日本では工業化や都市化が進行し、経済も大きく発展します。企業や官公庁で働く人が増加し、人がオフィスに集まって業務を行うワークスタイルも徐々に定着していきました。それに伴い、電話を取り次ぐ電話交換手や、文書作成を行うタイピスト、秘書など、これまでにはなかった新しい職業も登場します。なかでも、電話交換手（写真）は非常に難しい試験に合格した人だけが就くことのできる特別な職業で、当時の女性にとっては花形でした。

対向島式レイアウト

提供：朝日新聞社

高度経済成長期を迎えた日本。この頃のオフィスの様子を覗いてみると、主流だったのは部署やグループで一つの島をつくり、デスクを向かい合わせで配置する対向島式レイアウト。スペースあたりに配置できる人数が多く、空間効率がよいレイアウトです。指示系統が明確に見えるという特徴もあり、多くの業務を効率的にこなすことが求められた時代に適した座席配置でした。
オフィスの環境をよくしようという考え方が生まれるのは、まだもう少し先のことです。

オフィスでの分煙

提供：朝日新聞社

ワープロやパソコン、コピー機、ファクシミリなどがオフィスに登場し、業務効率が大幅にアップしたことで、働く環境についてもだんだんと考慮されるようになっていきました。分煙の動きもその一つです。執務室の一角を衝立などで区切って確保されたスペースには、かわるがわる喫煙者が立ち寄り、仕事の合間に情報交換や雑談を楽しむ姿も見られました。

1984
日本初のオフィスビル街
「一丁倫敦」誕生

『東京風景』, 小川一真出版部, 明44.4. 国立国会図書館デジタルコレクション (参照 2025-03-05)

日本で最初のビジネス街は、丸の内で誕生しました。1894年、日本で最初のオフィス専用ビルとも言われる三菱一号館の竣工を皮切りに、次々とレンガ造りの西洋建築が建てられていきます。明治時代後期にはおよそ一丁の間にまるでロンドンのような景観があらわれ、「一丁倫敦」と呼ばれるようになりました。この頃のオフィスビルは小規模で簡易なもので、ビルオーナーが管理員を雇い、建物を自主管理するのが一般的でした。

インテリジェントビルの総合管理

OA機器の導入が進み、省エネや室内空間にも目が向けられ始めた1980年代後半。高度化・多様化した設備を備え、快適な室内環境を有する「インテリジェントビル」が登場します。鹿島建設が手掛けた「KIビル」はその代表例。最先端の電気・空調・機械設備、そして吹き抜けになったアトリウムも備え、真に快適な空間が追及されています。KIビルの管理は、高度な設備管理に加え警備、清掃、環境衛生、植栽までが含まれた、鹿島建物初の総合管理となりました。インテリジェントビルの登場は、建物全体を統括して管理する「総合管理時代」の幕開けでもありました。

GHQのビル管理

提供：公益社団法人全国ビルマネジメント協会

自主管理が主流だった建物管理が外部委託へと移行するきっかけとなったのがGHQです。終戦後、連合国軍は接収した建物で自主管理を実施し、その労務に従事した日本人がアメリカ式の清掃方法を学んでいきます。1952年に連合国軍の占領が終わると在日アメリカ大使館は建物管理の民間事業者への委託を開始。この入札に応えるために連合国軍の建物管理でノウハウを得た人々が建物管理会社を設立し、日本の近代的な建物管理業がスタートしました。

建物総合管理の概念誕生

1958年の銀座。中央の白い建物が松屋銀座。
提供：朝日新聞社

1950年代後半になると急激な経済成長により建物の再建が進み、特にオフィスビルが著しく増加します。これらのオフィスビルは、冷暖房機能を備えた空調設備など、大規模で近代的な設備を有していました。ビルオーナーの自営方式の管理ではこれらを適切に運用することは難しく、建物の環境を維持するために専門の技術者が求められるようになります。加えて、オフィスビルの快適性や安全性を保つための清掃業や警備業なども登場。これらの業務を総合的に行う「建物総合管理」の概念はこの頃生まれたと言われています。

「ビル管法」施行
（建築物における衛生的環境の確保に関する法律）

提供：朝日新聞社

急激な経済成長の陰で、大気汚染や河川の水質汚染は深刻さを増していました。建物においても、空調、給排水などの設備が充実し、快適性は高まりますが、管理が適切になされていない建物も増えました。この状況を是正するために「ビル管法」では温湿度、浮遊粉じんの量や一酸化炭素の含有量、飲料水の塩素濃度などを定め、建物の衛生管理を義務付けました。空調運転による快適性の向上、適正な照度、清掃による清潔な環境の維持を図ることが当たり前になり、建物管理業の役割は、ますます大きくなっていくのです。

1985年12月18日鹿島建物創立

当時の建物管理会社の多くは清掃を主業務としており、設備関係技術者を主体とした会社は多くはありませんでした。鹿島建物はゼネコンが母体であることから、高度化する建物を適切に維持できる高い設備管理技術をもつ専門家集団をめざしました。建物管理の延長で必ず発生する設備補修工事、設備更新工事、建物メンテナンス・リニューアル工事などにも対応できるように工事部門も設けられました。

大型複合ビルの区分所有への挑戦

複雑な権利関係をもつ大規模区分所有建物は、計画段階から竣工後の運用を見越して管理計画をつくる必要があります。鹿島建物では、大規模複合用途建物に区分所有法を適用した先駆けの開発計画に参画。計画段階から関わり、大規模複合施設において総合的な管理を実行する仕組みをつくりあげました。管理運営コンサルティング、マネジメント業務はその後の鹿島建物の大きな強みとなり、PM/FMといったマネジメントサービスへと発展していきます。

省エネ室設立

省エネ法の改正や関連法案の整備により、建物で使われるエネルギーを減らす取組みが活発化することになりました。鹿島建物では、省エネ診断や設備機器の運転調整、省エネ関連法への対応まであらゆる側面から省エネ活動をサポートするべく、省エネ室（現・エネルギーマネジメント部）を設立しました。計画、実行、運用のフォローまで、建物管理会社だからこそできる省エネサポートを行っています。

オフィスでのBCP

2000年代に入り発生したアメリカ同時多発テロや東日本大震災などの影響もあり、緊急時にも企業が事業継続するための計画であるBCPの策定が推進されていきます。オフィスビルにおいても、耐震性能や非常用電源などに加え、不測の事態に備える日々の管理体制などが注視されるようになりました。

スナヤン・スクエア管理開始

インドネシア・ジャカルタの大規模複合施設開発プロジェクト「スナヤン・スクエア」。広大な敷地に広がるショッピングモール、オフィス、アパートメント、ホテルなどを鹿島建設が開発・設計・施工に加え運営管理まで行っています。2015年に開発フェーズが完了しました。
鹿島建物ではそのビジネスフィールドを海外へ広げるべく、スナヤン・スクエアの運営会社に社員を派遣しています。維持管理・運営業務に従事しながらインドネシアの運営管理を学び、同時に、現地職員への技術指導を行っています。
BM74号鹿島建物の海外プロジェクト

BIM-FMを使った建物管理DXの実践

2020年3月に開業したオービック御堂筋ビルで、鹿島建物はBIM-FMシステムを使った建物管理を実践。建物モデルと連動した設備のデータベースから必要な情報を抽出して日々の管理に活用しています。また、得られた情報をBIM-FMに入力して蓄積し、管理品質や生産性の向上に役立てています。
建物管理DXは、様々な場面で進んでいます。ロボットやIoT などのテクノロジーも活用しながら、より快適で豊かに過ごせる環境を提供し続けていきます。
BM64号 BIMを活用した建物管理

両国クロスセンター

建物管理人材を育てる「研修センター」、新たな建物管理手法を創造・展開してDX 戦略をリードする「BMイノベーションセンター」、設備員が24時間365日待機し現場の緊急対応・後方支援を行う「コールセンター」の3部署が連携する場。社内外の人・技術・情報をクロスさせながら建物管理サービスを進化させていくことをめざします。
BM70号鹿島建物クロスセンター

鹿島グループによる
　バリューチェーンの展開

横浜駅からみなとみらい21エリアへの玄関口に建つ横濱ゲートタワーは高機能な複合オフィスビル。ハイスペックなオフィス空間をはじめ、多様なワークスタイルに対応するワーキングスペースやオフィスサポート施設を有しています。開発・設計から施工、運営・管理までを鹿島グループが一貫して実施し、鹿島建物は管理運営コンサルティングで設計段階から連携して、開業後の管理体制を見据えた計画を策定しました。90年代初頭に始まった大規模複合施設の総合的な管理サービスは横濱ゲートタワーに結実しています。

オフィスビルと建物管理の進化の軌跡

オフィスワークから生まれた新しい職業

対向島式レイアウト

オフィスでの分煙

1984 日本初のオフィスビル街 「一丁倫敦」誕生

インテリジェントビルの総合管理

GHQのビル管理

建物総合管理の概念誕生

「ビル管法」施行 （建築物における衛生的環境の確保に関する法律）

1985年12月18日 鹿島建物創立

大型複合ビルの区分所有への挑戦

省エネ室設立

オフィスでのBCP

スナヤン・スクエア管理開始

BIM-FMを使った建物管理DXの実践

両国クロスセンター

鹿島グループによる バリューチェーンの展開

オフィスビルと
建物管理の進化の軌跡

1984
日本初のオフィスビル街
「一丁倫敦」誕生

「ビル管法」施行
（建築物における衛生的環境の確保に関する法律）

1985年12月18日鹿島建物創立

鹿島グループによる
　バリューチェーンの展開